Chyba v zástavní smlouvě

Příběh z praxe: Když v zástavní smlouvě chybí přístupová cesta.
Stačí jedna chybějící položka a celý proces koupě nemovitosti se může na týdny zablokovat. Přesně to se stalo klientovi, který kupoval rodinný dům. 

Rychlý start s nečekanou překážkou

Kupující financoval dům ve výstavbě hypotečním úvěrem. Vše běželo podle plánu. Proběhla kolaudace a na katastr nemovitostí (KN) se vložila zástavní smlouva banky. Předmětem zástavy byl stavební pozemek, rodinný dům a zahrada. Hned v závěsu šla kupní smlouva.

Podmínky úvěru mluvily jasně: k čerpání peněz dojde ihned po podání návrhu na vklad zástavní smlouvy. Kupující se těšil, že developer dostane zaplaceno do týdne.

Celý developerský projekt jsem sice velmi dobře znala, ale tato konkrétní zástavní smlouva šla bohužel mimo mě. A v tom nastal problém. Banka v dokumentu úplně zapomněla na spoluvlastnický podíl na přístupové cestě.

Bankovní stopka a časová past

Banka své vlastní pochybení zjistila. Bohužel ale dříve, než stihla peníze odeslat. Kvůli chybějícímu údaji odmítla úvěr načerpat. Okamžitě sice vyhotovila dodatek a po podpisu ho poslala na katastr, jenže se zásadně změnila pravidla hry.

Banka náhle otočila. Kvůli administrativní chybě už nechtěla pustit peníze na základě pouhého podání návrhu na vklad. Trvala na tom, že počká až na samotný zápis do katastru. Pro kupujícího to znamenalo obrovskou časovou ztrátu a riziko sankcí za pozdní úhradu kupní ceny.

Řešení? Znalost pozadí a jeden telefonát

Protože jsem projekt detailně znala z předkupních smluv, věděla jsem důležitou věc. Stejná banka, která dávala kupujícímu hypotéku, poskytovala developerovi i stavební úvěr.

Zavolala jsem bankéři a situaci mu lidsky vysvětlila: "O své peníze nepřijdete. Finance z hypotéky se pouze přelijí na projektový účet developera u vaší banky. Ten je navíc zablokovaný, dokud developer nesplatí svůj vlastní úvěr."

"Aha, to jsem nevěděl. Za chvíli vám zavolám zpět," reagoval bankéř.

Informace si ověřil a ledy se pohnuly. Banka uznala logiku věci a peníze uvolnila okamžitě na základě podaného návrhu na vklad.

Poučení na závěr

I bankovní specialisté dělají chyby a zástavní smlouvy je nutné před podpisem důkladně kontrolovat. Bez přístupové cesty je dům pro banku nezastavitelný.

Tento článek není o kritice procesu, protože chyba může nastat kdekoli a nic není bezchybné. Je jen nutné na chybu správně zareagovat a problém vyřešit. 

Pokud se už do takové situace dostanete, často pomůže hluboká znalost celého projektu a správně mířený argument.

Moje znalost celého projektu měla větší hodnotu než samotné dokumenty.