Obvod budovy neodpovídá skutečnosti

Žhavé téma již od roku 2023, které je stále aktuální i dnes.
Navazujeme na téma černých staveb.

Tentokrát ale ještě nenápadnější problém.
Nesoulady jsou díky leteckému snímkování a digitalizaci
mnohem snadněji odhalitelné než dříve.

Na papíře dům vypadá jinak 

Obvod budovy v dokumentaci neodpovídá tomu, co skutečně stojí na pozemku.

Nejde o domy postavené "načerno".
Velmi často jde o:

• přístavby
• rozšíření místností
• změny tvaru stavby

které vznikly v průběhu let a nikdy se nepropsaly do dokumentace.

Na první pohled nic nepoznáte.
Dům stojí, funguje, bydlí se v něm.

Problém se ukáže až ve chvíli, kdy se začne řešit:
– prodej
– hypotéka
– rekonstrukce
– nebo sousedský spor

Pro kupujícího to může znamenat:
❌ banka odmítne financování, protože stavba neodpovídá podkladům
❌ nutnost dodatečného řešení se stavebním úřadem
❌ omezení budoucích úprav
❌ právní nejistotu, kterou nelze "odmáznout smlouvou"

To, že je dům dlouhodobě užívaný,
neznamená, že je v této podobě úředně v pořádku.

Tohle nejsou výjimečné případy.
Tohle jsou tiché nesoulady, které se při koupi běžně přehlížejí.

Aktuální případ

Majitelka chalupy se v listopadu 2025 rozhodla prodat svou nemovitost a obrátila se na mě s žádostí o pomoc.
Protože výhradně zastupuji stranu kupující, nabídku na zprostředkování prodeje jsem odmítla. Současně jsem jí ale nabídla, že jí pomohu jako nezávislá kontrola celého procesu prodeje.

Makléř, který si nemovitost převzal do nabídky, majitelku požádal o legalizaci přístavby verandy v katastru nemovitostí. Tento krok považuji za správný a férový – nelegální přístavba by totiž budoucímu vlastníkovi s vysokou pravděpodobností způsobila významné komplikace, ať už při financování, nebo při dalším nakládání s nemovitostí.

V lednu 2026 mě majitelka informovala, že nemovitost navštívil geodet. Při zaměření však vyšlo najevo, že problém se netýká pouze přístavby. Skutečný obvod chalupy neodpovídá údajům evidovaným v katastru nemovitostí. Část stavby navíc zasahuje do vodního toku – potoka, který je ve vlastnictví jiného subjektu.

Majitelka je nyní nucena jednat s vlastníkem vodního toku a uzavřít příslušnou smluvní a úřední dokumentaci, která by tento stav legalizovala. Ani souhlas vlastníka toku však automaticky neznamená, že celý případ projde bez komplikací správním řízením a bude možné nesoulad zapsat do úředních evidencí.

Tento případ znovu ukazuje, že nesoulad mezi skutečným stavem nemovitosti a její dokumentací nemusí být na první pohled patrný. O to tvrději pak dopadá ve chvíli, kdy se začne řešit prodej.

Další praxe z terénu

Před více než rokem (léto 2024) mě kontaktoval majitel jiné nemovitosti poté, co od katastru nemovitostí obdržel oznámení o nesouladu mezi evidencí pozemků a skutečným stavem staveb. Následné zaměření geodetem odhalilo, že jeho stodola zasahuje do sousední parcely přibližně o 10 m².

Od té doby se majitel se sousedem pokouší dohodnout na odkupu dotčené části pozemku. Jednání se však vleče a ke shodě na ceně dosud nedošlo. Nesoulad tak přetrvává už déle než rok – bez možnosti jednoduchého řešení, bez právní jistoty a s výrazným omezením dalšího nakládání s nemovitostí.

⚠️ Na podobné nesoulady kupující často narazí až ve chvíli, kdy řeší financování nebo převod vlastnictví. Proto je důležité prověřit skutečný stav stavby ještě před podpisem smlouvy.