Kdo hradí úschovu kupní ceny

Dotaz

Kupujeme rodinný dům. Máme podepsanou rezervační smlouvu a nyní se připravuje smlouva kupní. Realitní makléř nám nabízí "zdarma" úschovu u advokáta realitní kanceláře. My bychom ale raději bankovní úschovu. Bylo nám řečeno, že pokud nechceme využít advokáta realitní kanceláře, musíme si bankovní úschovu zaplatit sami.

Je opravdu nutné, abychom úschovu hradili pouze my?

Odpověď

Takový postup je na českém realitním trhu poměrně běžný. Realitní kancelář zastupuje prodávajícího a nastavuje proces transakce tak, jak jí to organizačně i finančně vyhovuje.

Úschova "zdarma" ale ve skutečnosti zdarma není. Náklady na advokátní úschovu bývají již započítány v provizi realitní kanceláře. Advokáta tedy ve výsledku hradí realitní kancelář ze své provize, kterou získává z prodeje nemovitosti. Advokát je navíc obvykle dlouhodobým smluvním partnerem dané realitní kanceláře.

Pro kupujícího je proto důležité uvědomit si jednu věc:
advokát zajišťující úschovu je s realitní kanceláří obchodně propojený. Neznamená to, že by nepostupoval podle práva, ale jeho role není zcela nezávislá na straně, která ho dlouhodobě využívá.

Bankovní úschova funguje jinak. Banka je regulovaná finanční instituce a vystupuje v transakci jako neutrální správce peněz. Není finančně napojena ani na prodávajícího, ani na realitní kancelář. Právě tato nestrannost je pro mnoho kupujících hlavním důvodem, proč bankovní úschovu preferují.

Je také dobré znát cenový rozdíl.
Zatímco úschova u advokáta realitní kanceláře bývá zahrnuta v provizi, bankovní úschova se hradí samostatně. Poplatky bank se obvykle pohybují přibližně mezi 5 000 až 15 000 Kč, podle výše kupní ceny a konkrétní banky.

Řešení

Poplatky za bankovní úschovu však nemusí automaticky nést pouze kupující. V praxi existuje více možností, jak je mezi účastníky transakce rozdělit.

Účastníci smlouvy o úschově se mohou dohodnout například na tom, že náklady ponesou společně a rovným dílem. Pokud realitní makléř prezentuje úschovu jako "zdarma", znamená to, že v provizi už určitý prostor na její financování existuje.

Dalším krokem je domluva s prodávajícím. Pokud se vysvětlí výhody jednotlivých variant a také otázka nezávislosti správce peněz, většina prodávajících nemá s bankovní úschovou problém.

Z praxe jsou známy i situace, kdy realitní makléř požadavek kupujícího na bankovní úschovu respektuje a náklad na ni pokryje ze své provize. Nejde sice o pravidlo, ale ukazuje to, že prostor pro dohodu téměř vždy existuje.

Závěr je tedy poměrně jednoduchý:
pokud nechcete využít advokátní úschovu realitní kanceláře, neznamená to automaticky, že musíte bankovní úschovu zaplatit celou sami. Náklady lze mezi účastníky transakce rozdělit – záleží především na domluvě mezi stranami.

Pomocná ruka

Pokud řešíte, jakou banku pro úschovu zvolit, mohu vám s tím pomoci. Stačí znát výši kupní ceny.

Banky mají totiž různé způsoby účtování poplatků. Některé účtují procento z uložené částky, jiné používají pevný paušální poplatek. Právě paušální sazba může být u vyšších kupních cen výrazně výhodnější.

Na základě kupní ceny vám mohu připravit jednoduché srovnání bankovních úschov a vybrat banku, která bude pro váš konkrétní případ nejvýhodnější.