Je věcné břemeno jediné řešení?

Dotaz

Majitel prodává pozemek, který je po aktualizaci územního plánu obce určen pro bytovou zástavbu. Přístupová cesta na prodávaný pozemek však vede přes jiný pozemek, který je rovněž ve vlastnictví prodávajícího. Majitel mě ujišťuje, že nebude problém zřídit věcné břemeno přístupu. Při hledání informací jsem ale zjistil, že věcné břemeno je považováno za právní vadu nemovitosti. Je v tomto případě věcné břemeno jediná možnost?

Odpověď

Ano, věcné břemeno (v současné právní terminologii služebnost) je považováno za právní vadu nemovitosti. Znamená totiž omezení vlastníka ve prospěch jiné osoby – například právo přístupu nebo průjezdu přes pozemek. Takové omezení může snížit hodnotu nemovitosti nebo komfort jejího užívání.

Je však dobré dodat, že věcné břemeno je sice právní vada, kterou katastr nemovitostí eviduje, ale u přístupových cest jde o standardní a často nezbytný prvek právního řešení. Bez právně zajištěného přístupu by totiž byla situace výrazně horší – vznikl by nepřístupný pozemek.

Současně je pravda, že v některých situacích je služebnost přístupu praktickým řešením. Pokud by přístup nebyl dohodnut smluvně, mohl by vlastník v krajním případě požádat soud o zřízení tzv. nezbytné cesty, což je právní institut určený právě pro zajištění přístupu k jinak nepřístupné nemovitosti.

Řešení

Z katastrální mapy je patrné, že předmětná cesta je vedena jako ostatní plocha – ostatní komunikace. Z leteckého snímku je navíc zřejmé, že se jedná o zpevněnou komunikaci, kterou dosavadní vlastník zjevně využívá.

Majitel pravděpodobně nabízí zřízení věcného břemena proto, že jde o obecně známý a často používaný způsob řešení přístupu. Vzhledem k uspořádání pozemků však může být vhodnější jiné řešení – například nabytí spoluvlastnického podílu na pozemku, který tvoří přístupovou cestu.

Takové řešení má výhodu v tom, že kupující není pouze oprávněnou osobou z věcného břemene, ale stává se spoluvlastníkem přístupové cesty. Tím se zvyšuje právní jistota a zároveň se snižuje riziko budoucích sousedských sporů, které nejsou v praxi výjimečné.

Je však dobré počítat i s tím, že spoluvlastnictví má své nevýhody. V některých situacích může vzniknout předkupní právo mezi spoluvlastníky při převodu podílu a při správě či údržbě komunikace je zpravidla nutná dohoda všech spoluvlastníků.

Pomocná ruka

V mé praxi se často setkávám s tím, že se zapomíná na jednu důležitou věc: právo jít či jet přes pozemek ještě neznamená právo kopat a vést přes něj inženýrské sítě. Před koupí pozemku je proto vhodné prověřit nejen přístupovou cestu, ale také dostupnost inženýrských sítí. Pomohu vám prověřit vedení sítí v mapových podkladech a posoudit, zda bude nutné zřízení služebnosti přístupu nebo služebnosti vedení inženýrských sítí.

Text má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství.