Jaká je skutečná cena nemovitosti?
Je to staré jako obchod sám.
Prodávající chce dostat co nejvíc.
Kupující chce zaplatit co nejmíň.
Mezi těmito dvěma póly vzniká kupní cena.
Ale pozor – kupní cena ≠ skutečná hodnota nemovitosti.
Jak se cena stanovuje
Jednou z nejčastějších metod je porovnávací (tržní)
metoda.
Ta vychází z cen skutečně prodaných podobných nemovitostí v okolí.
Ne z cen, které visí v inzerci.
V praxi se ale velmi často
porovnává právě s inzercí.
A ta je ovlivněná přáním prodávajících – prodat co nejdráže.
Kupující bez odborné pomoci dělá totéž.
Dívá se kolem sebe a říká si:
"Když ostatní chtějí tolik, tak to asi odpovídá realitě."
NEMUSÍ.
Každá cena má své rozpětí
Každá nemovitost má cenové pásmo –
od spodní hranice až po pomyslný vrchol.
A právě v tomto rozpětí se často pohybují statisíce korun.
Příklad z praxe
- Reálná hodnota: 3 500 000 Kč
- Inzerovaná cena: 4 200 000 Kč
- Kupující nabídne: 3 500 000 Kč
- Prodávající sníží na: 3 900 000 Kč
- Dohoda uzavřena.
- Rezervační smlouva podepsána.
❓ Kdo vyhrál?
Kupující má dobrý pocit – "ušetřil" 300 tisíc.
Navíc viděl jinou nemovitost za 4,4 mil., takže má pocit ještě větší výhry.
Prodávající je spokojený –
dostal o 400 tisíc víc, než odpovídá reálné hodnotě.
Na první pohled ideální obchod.
Dokud do hry nevstoupí banka.
Banka obdrží uzavřenou rezervační smlouvu
a návrh kupní smlouvy s dohodnutou kupní cenou.
Hypotéka mění pravidla
Bankovní odhad se zpravidla pohybuje kolem reálné ceny,
v našem případě kolem 3,5 mil. Kč.
Při běžném LTV 75 %:
- kupní cena: 3,9 mil. Kč
- úvěr z odhadu: cca 2,6 mil. Kč
- vlastní zdroje: 975 000 Kč
A tady často vzniká problém.
💥 Kupujícímu mohou chybět
peníze.
Právě těch 400 tisíc, které zaplatil "navíc",
protože kupní cena neodpovídá hodnotě.
Doporučení na závěr
Pokud plánujete financovat koupi nemovitosti hypotékou:
- vyřešte si předschválení úvěru ještě před hledáním samotné
nemovitosti
- budete mít jasnou představu, s jakou částkou můžete reálně disponovat
- vyhnete se falešnému pocitu "výhodné koupě"
- a nepřekvapí vás rozdíl mezi kupní cenou a bankovním odhadem.
Přečtěte si také článek o rezervační smlouvě - jaké jsou pasti a rizika.
