Co je psáno, to je dáno

V procesu prodeje a koupě nemovitosti se často podceňují protokoly, zápisy o změnách a záznamy z jednání. V návaznosti na článek "Rezervační smlouva – pasti a rizika", kde upozorňuji na to,  

že rezervační smlouva rozhodně není formalita, se v tomto textu zaměřím na situace, které by měly být písemně zdokumentovány.

Přestože protokoly, zápisy a záznamy pouze doprovázejí uzavřené smlouvy a dohody, neměly by být opomíjeny. Už při osobní prohlídce nemovitosti zazní množství informací – a nemálo z nich si zaslouží písemný záznam jako jistotu, která na rozdíl od ústní dohody existuje jako důkaz.

Začněme od začátku

Rozhodnete se koupit nemovitost – jako příklad si vezměme starší rodinný dům. Dům si vyhlédnete v internetové nabídce, v tisku nebo na základě doporučení. Domluvíte si prohlídku.

Pokud je o nemovitost větší zájem a prodej probíhá prostřednictvím realitní kanceláře, makléř často potvrzuje prohlídky více zájemcům. Ty pak probíhají po sobě, obvykle v patnácti až třicetiminutových intervalech.

Ano, i patnáct minut může stačit na to, abyste nemovitostí "prolétli". Obdržíte základní, spíše obecné informace. Už ale nebývá dost času na doplňující otázky, natož na jejich zaznamenání. Další zájemce čeká a prohlídka končí.

Protokol o prohlídce se v praxi většinou nepořizuje. Nikdo ho nevyžaduje, není zvykem, je vnímán jako zbytečná formalita. Vždyť jde "jen" o prohlídku.

Jenže právě při první návštěvě nemovitosti zazní informace, které už později – v okamžiku, kdy se po několika dnech rozhodnete dům koupit – nemusí nikdo potvrdit.

A mohu vás ujistit, že pokud na prohlídku nejste dostatečně připraveni a vlastně ani přesně nevíte, na co se ptát, samotná prohlídka vás zaměstná natolik, že není možné vše pobrat. Očima se snažíte během krátkého času vstřebat co nejvíce detailů, do toho vás doprovází hlas makléře, který popisuje nejen to, co máte přímo před očima.

Doporučuji

• Už při domlouvání první prohlídky si s makléřem dohodněte dostatek času.
• Připravte si písemný seznam otázek – jednoduchý checklist, abyste měli jistotu, že na nic nezapomenete.
• Vyhotovte protokol o prohlídce přímo na místě a nechte jej potvrdit podpisem makléře i svým.
• Do protokolu si nechte zapsat všechny zásadní informace, které vám byly sděleny – právě zde vám checklist výrazně pomůže.

Protokol o prohlídce není projevem nedůvěry.
Je to paměť. Paměť kupujícího, která neselhává s odstupem času, emocí ani tlaku okolností.

Změny a dohody patří na papír

Vyjednáte-li slevu z kupní ceny, doporučuji vždy písemný záznam o změně kupní ceny, podepsaný vámi a prodávajícím. Podpis makléře je možný pouze v případě, že vám předloží písemnou dohodu potvrzenou prodávajícím – i zde si pořiďte kopii.

Ano, snížená kupní cena by se měla promítnout do rezervační smlouvy. Přesto je tento zápis další jistotou, kterou nelze podceňovat.

Další důležité informace o nemovitosti, které nebyly uvedeny v protokolu o prohlídce, ale zazněly v průběhu procesu koupě, řešte výhradně písemně. Stačí e-mail. Nikdy telefonicky.

Zároveň rozlišujte, kdo je kompetentní vám danou informaci potvrdit. Některé údaje může zprostředkovat makléř, zásadní informace o technickém či právním stavu nemovitosti by však měl potvrdit přímo prodávající – vlastník nemovitosti.

Pokud si důležité skutečnosti sdělíte ústně, ať už osobně nebo po telefonu, vždy je převádějte do písemné podoby. Jednoduše je shrňte a zrekapitulujte v e-mailu – tím jasně zaznamenáte, na čem byla dohoda.

Předání nemovitosti jako poslední krok

Obchod koupě nemovitosti se zpravidla uzavírá jejím předáním. K tomu by mělo dojít až po provedení převodu vlastnického práva ve prospěch kupujícího na příslušném katastru nemovitostí.

Dokumentem, který tento krok stvrzuje, je předávací protokol. Ten je většině účastníků známý a vnímán jako přirozená součást procesu. Právě proto nemá smysl podrobně popisovat jeho formu – důležité je, aby existoval a odpovídal skutečnosti.

Celý proces koupě nemovitosti je sled kroků, které dávají smysl jen tehdy, když po sobě zanechávají stopu.
Co je psáno, to je dáno – a velmi často také jediné, co po čase zůstane.

Stačí jen jedno: myslet dopředu.