Jaká je skutečná cena nemovitosti?

REALITY O REALITÁCH

Je to staré jako obchod sám.
Prodávající chce dostat co nejvíc.
Kupující chce zaplatit co nejmíň.

Mezi těmito dvěma póly vzniká kupní cena.
Ale pozor – kupní cena ≠ skutečná hodnota nemovitosti.

📊 Jak se cena stanovuje

Jednou z nejčastějších metod je porovnávací (tržní) metoda.
Ta vychází z cen skutečně prodaných podobných nemovitostí v okolí.
Ne z cen, které visí v inzerci.

⚠️ V praxi se ale velmi často porovnává právě s inzercí.
A ta je ovlivněná přáním prodávajících – prodat co nejdráže.

Kupující bez odborné pomoci dělá totéž.
Dívá se kolem sebe a říká si:
"Když ostatní chtějí tolik, tak to asi odpovídá realitě."

NEMUSÍ.

Každá cena má své rozpětí

Každá nemovitost má cenové pásmo –
od spodní hranice až po pomyslný vrchol.
A právě v tomto rozpětí se často pohybují statisíce korun.

Příklad z praxe:

• Reálná hodnota nemovitosti: 3 500 000 Kč
• Inzerovaná cena: 4 200 000 Kč
• Kupující nabídne: 3 500 000 Kč
• Prodávající sníží na: 3 900 000 Kč
• Dohoda uzavřena.

❓ Kdo vyhrál?

Kupující má dobrý pocit – "ušetřil" 300 tisíc.
Navíc viděl jinou nemovitost za 4,4 mil., takže má pocit ještě větší výhry.

Prodávající je spokojený –
dostal o 400 tisíc víc, než odpovídá reálné hodnotě.

Na první pohled ideální obchod.
Dokud do hry nevstoupí banka.

Hypotéka mění pravidla

Bankovní odhad se zpravidla pohybuje kolem reálné ceny,
v našem případě kolem 3,5 mil. Kč.

Při běžném LTV 75 %:

• kupní cena: 3,9 mil. Kč
• úvěr z odhadu: cca 2,6 mil. Kč
• vlastní zdroje: 975 000 Kč

A tady často vzniká problém.

💥 Kupujícímu mohou chybět peníze.
Právě těch 400 tisíc, které zaplatil "navíc",
protože kupní cena neodpovídá hodnotě.

✅ Doporučení na závěr

Pokud plánujete financovat koupi nemovitosti hypotékou:

:  vyřešte si předschválení úvěru ještě před hledáním samotné nemovitosti
:  budete mít jasnou představu, s jakou částkou můžete reálně disponovat 
:  vyhnete se falešnému pocitu "výhodné koupě"
:  a nepřekvapí vás rozdíl mezi kupní cenou a bankovním odhadem.